На первый взгляд, кажется, что курс рубля никак не может повлиять на процессы в сфере коммерческой недвижимости, но на самом деле, это не так. Как правило, в Москве и Санкт-Петербурге арендные ставки высококачественных помещений устанавливаются в долларах США или евро, но выплачиваются в рублях, и такое обстоятельство сейчас сильно беспокоит инвесторов. Что же касается региональных сделок, то они заключаются и выплачиваются, как правило, в рублях, и не слишком зависят от колебаний российской валюты.
Арендаторы, получающие доходы от сделок в рублях, но ведущих расходную часть в долларах или евро, постепенно ожидают сокращение своей прибыли. В этой ситуации они вынуждены либо покрывать все расходы арендаторов, либо уменьшить размер долларовой ставки, или устанавливать фиксированную цену в рублях.
Что же касается сегментов коммерческой недвижимости, здесь возможны различные прогнозы. Как правило, договор аренды высококачественных офисных помещений заключается на 5 лет, а размер ставки оговаривается в долларах США, соответственно, поднятие арендной платы в рублях может сильно отразиться на прибыли арендатора.
Снижающийся рубль менее всего отразится на ставках в действующих торговых центрах, так как цена аренды зависит от объема продаж и выплачивается, как правило, в рублях. Также могут сократиться максимальные ставки аренды на рынке стрит-ритейла, и здесь арендаторы могут попробовать договориться о снижении арендных ставок, так как их магазины впоследствии могут быть закрыты.
Такая экономическая ситуации больше всего отразится на секторе услуг, так как в случае сильного падения рубля, потребители могут отказаться от походов в рестораны, торговые центры и т.п., в таком случае, арендные ставки также могут сократиться.
На рынке складской недвижимости исходят из типа использования площадей. Если помещение занимает ритейлер, низкая прибыль (как импортера товаров) может привести к инициированию торговым оператором переговоров о снижении арендной ставки, чтобы возместить хотя бы небольшую часть своих потерь. Если арендатор - логистическая компания, то главным фактором является состояние макроэкономики в целом, но и здесь, через некоторое время, также возможно снижение ставок.
Стоит отметить, что в связи со снижением темпа экономического роста, спрос на коммерческую недвижимость постепенно снижается, так, в офисном секторе в 4 квартале 2013 года был зафиксирован низкий уровень купленных и арендованных площадей - 381252 кв. м, что почти в два раза меньше, чем показатели прошлого года за этот период.
Еще информация по теме:
Как снижение курса рубля повлияет на коммерческую недвижимость?Яна Желтухина