Выбор помещения под офис – ответственное мероприятие, порой значащее очень много для будущего всего бизнеса. Поэтому важно предусмотреть и запомнить ряд ключевых моментов при аренде офиса. Для удобства разделим их на общие и юридические аспекты заключения договора аренды нежилого помещения.
1. Общие.
Сюда включаются вопросы:
А. Месторасположения. Для каждого вида бизнеса абсолютно индивидуально требуется определить, где выгоднее и удобнее всего будет его вести. Это основной момент, от которого и следует отталкиваться при рассмотрении других обстоятельств аренды.
Б. Соотношения стоимости/квадратных метров. Зависит от места, класса (А – лучшие и самые дорогие современные бизнес-центры; В – более доступный аналог класса А; С - отдаленные и малопрезентабельные помещения), наличия/отсутствия парковки, охраны, средств коммуникации и т.п.
В. Наличия ремонта в офисных помещениях. Возможность (необходимость) арендатора сделать этот ремонт в счет арендной платы. Нужен ли офис shell&core (это когда есть стены и потолок, и больше ничего) или выбрать тот, где даже мебель уже установлена?
Ответ на каждый из этих вопросов может варьироваться ровно столько раз, сколько арендаторов ищут себе офис.
2. Юридические.
А. Договор аренды нежилого помещения заключается только собственником, который указан в свидетельстве о регистрации права собственности. Подлинник свидетельства должен быть предъявлен при заключении договора. В случае сдачи объекта в субаренду у субарендодателя должна быть надлежащим образом оформленная доверенность от собственника. При этом следует знать, что у субарендодателя меньше прав и полномочий по распоряжению недвижимостью (все они должны быть прописаны в доверенности), нежели чем у собственника. Отдельный случай, когда сдается помещение, переведенное из жилого фонда в нежилое. Арендатор должен ознакомиться с разрешением о переводе помещения и уточнить, какой вид деятельности возможен в нем, и совпадает ли он с профилем его бизнеса.
Б. Срок действия договора аренды. Прежде всего, если договор аренды заключается на год и больше, его нужно регистрировать в соответствующем госоргане, а вот на срок менее года он может быть заключен в простой письменной форме.
В. Арендная плата. Сроки, размер, способ оплаты, какая ответственность предусмотрена за несвоевременную оплату и за неуплату. Все эти пункты должны быть прописаны четко и внимательно изучены арендатором. Включены ли коммунальные расходы в арендную плату, и каков порядок их оплаты – также важно просчитать все нюансы заранее.
Г. В каких случаях и в каком порядке договор аренды может быть расторгнут арендодателем и арендатором. Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда расторгается договор аренды. В случае, если договором предусмотрены особые случаи его расторжения арендодателем, следует проконсультироваться с юристом, насколько они правомерны, и не нарушают ли прав арендатора.
Это основные параметры выбора помещения под офис и заключения договора аренды, однако, на практике их может быть гораздо больше. Поэтому при заключении договора следует консультироваться с юристами, а еще лучше, если они сопровождают такую сделку от начала и до конца. Риск нарваться на «подводные рифы» недобросовестного контракта в таком случае будет сведен к минимуму.