Для осуществления любой торговой деятельности необходимо иметь точку реализации, которой может быть как большой магазин, так и несколько квадратных метров в общем торговом центре или павильоне. Коммерческую недвижимость чаще именно арендуют, чем покупают. Это обусловлено тем, что при открытии торгового бизнеса или работы по франшизе достаточно сложно со старта понять, будет ли это место успешным. Поэтому договор краткосрочной или долгосрочной аренды является оптимальным вариантом. Конечно для поисков подходящей площади, а также для оформления всех документов проще всего обратится в агентство недвижимости. Однако совсем не лишним при этом будет владеть ситуацией и контролировать работу риэлторов для достижения максимально успешного результата.
Юридическая основа аренды торговых площадей
Все сделки по аренде коммерческой недвижимости регулируются нормами, изложенными в статье 34 Гражданского Кодекса РФ. Чтобы аренда была законной, необходимо заключить договор аренды в письменной форме, в котором должны быть изложены все детали сделки. Обязательным является указание в договоре размера общей арендуемой площади и цена аренды за квадратный метр, а также срок аренды. Остальные пункты договора могут быть изложены на усмотрение сторон. Обычно при подписании договора нужно обратить внимание на пункты, которые касаются текущего и капитального ремонта арендованных площадей, их целевого использования и соответствия реальной арендуемой площади, записанной в договоре аренды. Подписывать договор аренды имеет право как собственник недвижимости, так и его доверенное лицо, которое действует по доверенности. В этом случае нужно проверить законность и правильность оформления этой доверенности.
Поиск подходящей торговой площади
Прежде всего, необходимо определиться с тем, какая именно должна быть недвижимость, которую планируется арендовать. Это может быть отдельное помещение, например магазин или торговый павильон, а может, отдел в крупном торговом центре. Тут нужно учитывать целевую аудиторию, которая потенциально заинтересована в покупке товаров. Также необходимо учесть все потребности и особенности, которые возникают при реализации этой категории товаров. Например, для рыбного магазина необходимо иметь мойку и возможность подключения множества морозильных камер, а для магазина автомобильной химии - возможность установки дополнительной вентиляции.
Подготовка документов и заключение договора аренды
После того, как подходящее помещение найдено, необходимо произвести замеры его фактической площади, чтобы не переплачивать, если по документам она окажется завышенной. Кроме того, в договоре аренды необходимо предусмотреть пункт об ответственности сторон за нарушение его условий, а также условия его досрочного расторжения.
Когда выбор помещения, которое будет арендовано, сделан, необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимость у его собственника. Самое простое, как это можно сделать - заказать выписку из Единого Государственного Реестра Прав. В договоре аренды нужно обязательно указать точный юридический адрес арендуемой недвижимости и все реквизиты, как арендодателя, так и арендатора, если они оба или один из них являются юридическими лицами. Все основные положения излагаются в самом договоре аренды, а дополнительные - в приложениях к нему. Стандартные приложения к договору аренды бывают такими:
- План-схема арендуемого помещения или его выкопировка из данных БТИ с точной площадью;
- Правила использования арендуемых площадей (здесь арендодатель может указать все ограничения по использованию, времени работы, требованиях пожарной безопасности и т.п);
- Другие приложения, например про охрану, связь или ремонтные работы на время аренды помещения.
Если аренда заключается на 12 месяцев или больше, то договор, после его подписания, необходимо зарегистрировать в Федеральной Регистрационной Службе. Для этого необходимо предоставить туда оригиналы и копию договора аренды, а также ряд других документов. После оформления всех бумаг, помещение передается арендатору, о чем составляется акт передачи арендованной площади. В нем указываются все характеристики помещения, его фактическое состояние и все предметы, которые там находятся. Акт подписывают представители арендатора и арендодателя.